08'22'' “银行直供房”火热是“捡漏”的好时机吗？

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-19 02:00:04

“银行直供房”激增，是“捡漏”的好时机吗？
价格低至市场价的七折，上百套银行直供房却无人出价，这场看似火热的买卖背后，是机遇与风险的博弈。

“评估价150万元的房子，100万元出头成交了”“低于市场价25%”——近期，各大拍卖平台上，由银行直接挂牌的“银行直供房”正批量上市。

从国有大行到地方农信社，纷纷通过线上平台直接销售房产，其中农业银行挂牌直售的房产标的达3436个，吉林银行超过2000个，天津银行接近1300个。

这些被称为“银行直供房”的房源，主要来自不良贷款处置，大多为抵债资产。

01 银行为何下场卖房？
银行直供房的激增，反映了当前银行加速处置不良资产的迫切需求。

当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，随后直接出售。

这些房产实际是银行的“抵债资产”，按监管规定应在两年内处置完毕。

与传统司法拍卖相比，直售模式让银行处置效率大幅提升。有机构反馈称，直售模式的不良资产回收率比债权转让方式高出15%-20%，整个周期也能缩短1/3以上。

年末计提和资本充足率考核临近，也是银行加速处置资产的动力之一。银行需要回笼宝贵资金，优化资产质量指标，为应对挑战预留出更充足的安全空间。

02 价格优势明显
银行直供房最吸引人的地方在于其显著的价格优势。

据《经济观察报》报道，兰州农商行出售的沈抚新区育才壹品小区的房产单价仅为2300元/平方米，而该小区二手房挂牌价约在5000元/平方米左右，价格相差一半以上。

除这类极端案例外，银行直售房普遍比同区域二手房市场价便宜10%-30%。

北京某农商行10月初拍卖了北京市朝阳区望京街道一套110平方米的抵债房产，最终获拍价为420万元，而该小区同户型挂牌价在550万元至620万元不等。

03 成交冷热不均
尽管价格优势明显，但银行直供房的成交情况却呈现两极分化态势。

11月10日，兰州农商行挂牌的“育才壹品”小区上百套住宅，以低至市场价一半的价格拍卖，却遭遇了“0出价”的流拍。

四川农信系统2024年累计挂网拍卖不动产1.12万宗次，最终仅成交1000宗左右，成交率不足10%。这些已成交房源的平均溢价率仅约1.7%。

与此形成对比的是，银行用过的办公楼却相当抢手。工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍价239万元，最终以340万元的价格拍出，超出起拍价100万元。

04 “捡漏”机遇与风险并存
对购房者而言，银行直供房既有明显优势，也隐藏着不容忽视的风险。

产权清晰是银行直供房的一大亮点。银行业内人士指出，银行在将房产纳入直供体系前，已完成法律上的资产剥离程序，确保房屋产权清晰、无查封、无二次抵押。

这与法拍房可能存在的纠纷风险形成鲜明对比。

隐性成本可能吞噬价格优势。金融领域资深律师唐春林提醒，购房者务必实地查看房产现状及周边情况，摸清房屋的真实权属状况。

有购房者反映，买了一套银行直供房后，发现原业主拖欠了5年的物业费，加上其他费用总共花了近十万元。

税费问题也需格外关注。契税、增值税及个税原则上按“卖方（银行）实得”方式谈，若银行坚持“净得价”，要把额外税负算进总成本。

部分银行要求一次性付款，若需贷款，要先与银行确认能否同步办理按揭。

05 对房地产市场的影响
银行大规模直接出售房产的举动，势必会对房地产市场造成影响。

“这会反噬二手房已经一跌再跌的价格阵地，并进一步间接倒逼新房定价水平。”一位市场分析人士指出。

银行大规模低价售房会拉低区域价格预期，加剧二手房市场压力，导致周边业主陷入家庭资产估值缩水的困境。

也有观点认为，这种影响边界清晰，因“银行直供房”成交量占全国二手房交易总量不足1%，且多集中在三四线城市或近郊，难以撼动整体房价体系。

在阿里资产平台的“银行清仓”栏目中，广东云浮农商行一套商住房起拍价仅8万元；齐齐哈尔农商行一套住宅起始价9.9万元。这些看似“白菜价”的房产，却面临大量流拍的尴尬。

银行直供房绝非简单的“捡漏”机会，而是需要购房者擦亮眼睛、做足功课的专业交易。对于价格敏感度较高的刚需群体，这或许是一个值得探究的“捡漏”机会。

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