国家外汇管理局:"取消境外个人境内限购房令"系误读

xinwen.mobi · 发表于 2025-10-6 07:10:17

近期国家外汇管理局相关政策引发关注，所谓“取消境外个人境内限购房令”实则为误读，以下从政策背景、误读根源、实际调整内容及市场影响四方面详细解析：一、政策出台背景与核心内容2025年，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，其中涉房地产的政策主要有两项：资本项目负面清单缩减：取消“资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅性质房产”的限制，允许境外机构和个人用资本项目收入投资商业地产、办公物业等非自用房产。结汇支付流程优化：将粤港澳大湾区试点的“先结后补”政策推广至全国，境外个人凭购房合同即可先行办理外汇结汇支付，后续再补交购房备案证明，解决了此前“先备案才能结汇、但开发商要求先收首付才备案”的流程矛盾。二、误读产生的原因政策细节被简化解读：部分舆论将“结汇流程优化”与“购房资格放宽”混为一谈，忽略了外汇管理政策与房地产限购政策的边界。例如，有解读称“境外个人购房限制全面取消”，但实际上仅优化了资金结算环节，并未触碰购房资格核心限制。历史政策调整的联想效应：2006年“限外令”明确境外个人仅可购买1套自用住房，2024年广州等城市局部放松限购（如120平方米以上住宅不限套数），此次政策调整被部分人误判为全国性“限外令”取消的信号。资本项目放松的过度解读：取消“非自用住宅投资限制”被曲解为“允许境外个人炒房”，但该条款主要针对境外机构的商业地产投资，与个人购房资格无关。三、官方澄清与政策边界国家外汇管理局副局长李斌明确强调政策调整的核心边界：购房资格不变：境外个人需仍符合房地产主管部门及各地的限购条件（如境内工作满1年、限购1套自用住房等），结汇便利仅面向“符合资格的境外个人”。流程优化非政策松绑：银行审核环节简化不改变“自用自住”“限购套数”等核心规则，例如港澳台居民仍需遵守各地对购房面积、套数的限制。风险防控底线未破：资本项目放松仅针对非自用房产投资，且需通过银行合规审核，防范“热钱”投机的监管目标未改变。四、对房地产市场的实际影响短期影响有限：政策主要便利了已有购房资格的境外人士（如境内工作的外籍员工、跨境通勤者），但未扩大购房群体范围。加之中国非移民国家的属性，境外个人长期居住需求有限，难以形成量级增量。区域分化特征明显：利好集中于外资流入较多的一线城市及大湾区，例如上海、深圳等境外人士聚集区的商业地产投资可能小幅升温，但多数二三线城市难获实质拉动。长期看政策仍有调整空间：专家指出，若后续各地放松境外个人购房套数限制（如取消“仅购1套”的要求），可能进一步释放需求，但当前政策仍以“便利合理需求”为核心，未涉及限购政策根本调整。

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